Faltam casas e apartamentos para alugar.
Consenso entre locadores, locatários e imobiliárias que faltam imóveis residenciais para alugar em Curitiba.
Os poucos que existem são locados rapidamente. A falta de imóveis está relacionada ao aumento dos aluguéis sendo bom para o proprietário e ruim para o inquilino.
Mas se o valor dos aluguéis está alto, a vacância é baixa, porque faltam imóveis residenciais para alugar?
São vários motivos, vamos elencar os mais importantes, todos relacionados ao desinteresse dos investidores.
- imposto de renda
A renda da locação é tributada, existe uma isenção até o valor de R$1.903,98 mensal, porém somada às demais rendas do proprietário. Facilmente atinge a tabela máxima de 27,5%, isto porque a tempos estão defasadas. Teríamos tabelas mais favoráveis e talvez isenções se os valores dessas faixas de retenção tivessem sido corrigidos ao longo do tempo.
O valor do imposto na renda do aluguel é muito alto comparada a outros investimentos que contam com tabelas regressivas, e taxas mais atrativas. Uma pena, teríamos mais investidores, movimentando o mercado de compra e venda.
- baixa rentabilidade comparado ao mercado financeiro
Investidores fazem conta, descontam inflação, taxas de corretagem, riscos, valor empenhado. O investimento em locações tem rentabilidade conservadora, comparada com a poupança e com risco de investimentos mais agressivos.
Devemos considerar outros fatores tal como a real valorização da propriedade, não somente considerar o valor da renda do aluguel. O aluguel seria o dividendo e a valorização patrimonial do imóvel seria o ganho real ao longo do tempo.
Hoje em dia, devemos ponderar a consideração do risco elevado para o investidor imobiliário, pois existem garantias que as imobiliárias e seguradoras oferecem.
- manutenção do imóvel pelo locatário
Preocupação da maioria dos proprietários pois já passaram por situações de mau uso e desgaste excessivo realizados pelos inquilinos.
A grande maioria dos danos causados contorna-se com vistorias bem feitas tanto na entrada quanto na saída, onde os reparos serão apontados e indenizados.
A imobiliária deve orientar o inquilino sobre os cuidados que deve tomar com a casa locada, devendo estar claro no contrato e na vistoria de entrada.
Os móveis, utensílios, janelas, portas, fechaduras, parte elétrica tem vida útil. Existem estudos sobre a vida útil dos objetos e produtos. Deve-se considerar a qualidade dos materiais, os com boa durabilidade e qualidade e outros praticamente descartáveis. É notório que as coisas estão cada vez mais descartáveis.
O proprietário deve estar ciente que o imóvel piora com o tempo e de vez em quando será necessária uma reforma ou melhorias pontuais.
- medo da inadimplência
Como citado anteriormente, atualmente as garantias estão melhores e maiores. A imobiliária e a seguradora garantem boas negociações na inadimplência de aluguel e condomínios.
Alguns proprietários arriscam alugar com garantias fracas (caução) ou sem garantias, elevando o risco de inadimplência. Na locação com risco elevado, deve-se considerar gastos com advogados e custas judiciais.
Os institutos de pesquisa, informam que Curitiba tem baixos índices de inadimplência. Estes institutos ouvem principalmente as imobiliárias, portanto não temos estatísticas sobre as locações realizadas sem garantias entre proprietários e inquilinos.
- custo de aquisição
Os preços dos imóveis têm subido muito e um investidor imobiliário faz um grande aporte para adquirir e mobiliar um imóvel. Ele poderia diversificar e pulverizar o montante gasto na aquisição em várias linhas como por exemplo 20% na renda variável, 20 % em previdência, 20% em renda fixa, 20% no tesouro nacional e 20% fundos imobiliários.
Em outros investimentos, o investidor imobiliário poderia aplicar uma quantia menor, ou seja a barreira de entrada é grande para aquisição de imóveis e pequena para o mercado financeiro em geral, onde com pouco mais de 100 reais é possível fazer investimentos.
O retorno sobre o investimento (ROI) não deve ser considerado nesta forma de investimento, tal como se faz no empreendedorismo. O valor do imóvel vai subir, se você realizar, ou seja vender, vai calcular o ROI na assinatura da escritura. O investidor deve considerar o ROI quando pensa na aquisição e revenda rápida com ágio. Nesta situação precisa de liquidez alta para evitar o pagamento de condomínio, iptu, segurança.
A solução mais rápida para resolver esta questão da falta de imóveis residenciais para locação em Curitiba é que os proprietários com casas e apartamentos vazios, disponíveis ao mercado de venda, deveriam considerar disponibilizá-los para locação. O imóvel vai gerar dividendos e valorizar, e terá dentro da sua casa um potencial comprador, o locatário.
E ai, bora alugar?
→ Este texto foi escrito por LIsandro Salvi e não pode ser reproduzido sem citar a fonte.